Liegenschaften

Sind Abwassergebühren als Gebäudeunterhalt abzugsfähig?

Bei vermieteten Liegenschaften können Abwassergebühren in Abzug gebracht werden, soweit diese Kosten nicht auf den Mieter überwälzt und somit vom Eigentümer selbst getragen werden. Bei selbstgenutzten Liegenschaften können Abwassergebühren - unabhängig von der Rechnungsstellung (Aufteilung Grund- und verbrauchsabhängige Gebühren) - nicht in Abzug gebracht werden. Die gesamten Abwassergebühren gelten als nicht abzugsfähige Lebenshaltungskosten (vgl. ZStB 18/821).

Für den Kauf einer Eigentumswohnung haben wir dieses Jahr eine Anzahlung geleistet. Fertigstellung und Bezug sind aber erst nächstes Jahr geplant. Wie müssen wir die Anzahlung in der diesjährigen Steuererklärung deklarieren?

Sie können die Anzahlung unter Ziffer 30.6 „übrige Vermögenswerte“ deklarieren.

Können Baukreditzinsen bei der Staats- und Bundessteuer vollumfänglich abgezogen werden?

Staatssteuer: Ja, sofern sich die Liegenschaft im Privatvermögen befindet.
Bundessteuer: Nein, da diese Aufwendungen bei der Bundessteuer als Investitionskosten (Anlagekosten) gelten.
 

Beim Ausfüllen der Steuererklärung haben wir festgestellt, dass die Bewertung unserer Liegenschaft aus dem Jahr 2009 stammt. Wo können wir eine aktuelle Bewertung verlangen?

Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum werden im Kanton Zürich nach der „Weisung des Regierungsrates über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009“ vom 12.8.2009 bewertet (vgl. ZStB 15/502).
Grundsätzlich bleiben diese Werte in den nachfolgenden Steuerperioden bis zu einer allgemeinen Neubewertung unverändert (ausser bei einer Handänderung, Totalrenovation oder bei Abbruch/Neubau).

Es können daher für das Jahr 2016 die Werte gemäss der bisherigen Bewertung 2009 eingesetzt werden.
 

Bewertung von im Bau begriffenen Häusern?

Bei im Bau begriffenen, zum Verkehrswert zu bewertenden Häusern, werden zum Landpreis 60 % der investierten Baukosten zugeschlagen.

Ist die Eigentumswohnung im Ausland im Vermögen aufzuführen?

Ja. Es sind alle Liegenschaften zu deklarieren, ohne Rücksicht darauf, ob sich das Objekt im Inland oder Ausland befindet. Das Steueramt wird aufgrund der Angaben eine Steuerausscheidung vornehmen. Der Vermögensanteil in der Schweiz (ohne Liegenschaft Ausland) wird zum Steuersatz des Gesamtvermögens (inkl. ausländischer Liegenschaft) besteuert.

Sind Einlagen in den Erneuerungsfonds (von Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften) abzugsfähig?

Ja. Die jährlichen Einlagen können als Liegenschaftenunterhalt in Abzug gebracht werden, sofern die Mittel zur Bestreitung von Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden.

Müssen die Anteile am Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft deklariert werden?

Stockwerkeigentümer müssen Ihren Anteil am Erneuerungsfonds (Vermögen und Ertrag) im Wertschriftenverzeichnis unter "Werte ohne Verrechnungssteuerabzug (Kolonne B)" deklarieren. Die allenfalls darauf erhobene Verrechnungssteuer muss von der Stockwerkeigentümergemeinschaft als Ganzes zurückgefordert werden. Das für die Rückforderung notwendige Formular 25 "Antrag auf Rückerstattung der Verrechnungssteuer" findet sich auf der Homepage der Eidgenössischen Steuerverwaltung.

Wie hoch ist der Eigenmietwert für Ferienhäuser und Ferienwohnungen in anderen Kantonen?

Für Ferienhäuser und Ferienwohnungen in anderen Kantonen werden die vom Liegenschaftenkanton (GR, TI, SG, GL usw.) ermittelten Werte übernommen.

Wir haben letzten Januar ein Einfamilienhaus gekauft. Da noch gewisse Renovationsarbeiten vorgenommen werden mussten, sind wir erst auf Juli eingezogen. Müssen wir nun den Eigenmietwert für das ganze Jahr versteuern?

Nein, wenn das Haus wegen der Renovation nicht bewohnbar gewesen ist, müssen Sie den Eigenmietwert erst ab Einzug deklarieren.

Können Kabelanschlussgebühren für Fernsehen und Radio als Liegenschaftenunterhalt abgezogen werden?

Einmalige Beiträge des Grundeigentümers wie Kabelanschlussgebühren für Fernsehen und Radio sowie andere Anschlussgebühren für Kanalisation, Wasser, Gas usw. sind nicht abziehbar.

Welche Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens sind abzugsberechtigt?

Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhaltskosten, die Betriebskosten einschliesslich der Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden (vgl. Ziffer 6.2 der Wegleitung zur Steuererklärung).
Siehe auch Merkblatt des kantonalen Steueramts über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften (ZStB 18/821).
 

Meine Eltern haben mir im Rahmen eines Erbvorbezugs ihre Liegenschaft überschrieben. Allerdings wohnen sie weiterhin in der Liegenschaft und haben das Recht einer lebenslangen Nutzniessung. Wer muss nun die Liegenschaft versteuern?

Liegenschaften, die mit einer Nutzniessung belastet sind, werden grundsätzlich vom Nutzniesser versteuert, d.h. Einkommen (Eigenmietwert/Mieteinnahmen) abzüglich Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen, sowie den Vermögensteuerwert abzüglich Hypothekarschulden. Vom Eigentümer muss eine solche nutzniessungsbelastete Liegenschaft - solange die Nutzniessung besteht - nicht in seiner Steuererklärung deklariert werden. Siehe auch Merkblatt des kantonalen Steueramts über die steuerliche Behandlung von Nutzniessungen, Wohnrechten, Dienstbarkeiten, Grundlasten und vorgemerkten persönlichen Rechten vom 29. April 2013 (ZStB 15/800).
 

Was ist ein Repartitionswert?

Die Schulden und Schuldzinsen werden bei Vorliegen von ausserkantonalen Nebensteuerdomizilen (Liegenschaften) nach Lage der Aktiven verteilt. Dies bedingt jedoch, dass sämtliche Aktiven gesamtschweizerisch einheitlich bewertet werden. Da aber gerade bei den Liegenschaften die Kantone eigene Bewertungen vornehmen, die im Vergleich zwischen den Kantonen stark voneinander abweichen, muss ein einheitlicher „Bundessteuerwert“, d.h. der sogenannte Repartitionswert ermittelt werden.
Dieser Repartitionswert stellt einen gesamtschweizerisch einheitlichen Vermögenssteuerwert dar, unabhängig davon, in welchem Kanton sich die Liegenschaft befindet. Damit nun die verschiedenen kantonalen Vermögenssteuerwerte auf diesen gesamtschweizerisch identischen Repartitionswert gebracht werden können, sind diese mit einem für jeden Kanton festgelegten Umrechnungsfaktor zu multiplizieren.
 

Können Unterhalts- und Verwaltungskosten den Eigenmietwert übersteigen?

Ja, es können die gesamten effektiven, abzugsfähigen Unterhalts- und Verwaltungskosten in Abzug gebracht werden. Auch dann, wenn sie den Eigenmietwert übersteigen.

Wird der Abzug für Unternutzung beim Eigenmietwert nur auf Antrag gewährt?

Es obliegt dem Steuerpflichtigen, einen Antrag für eine abweichende Festsetzung des Eigenmietwertes zu stellen (vgl. dazu Ziffer 6.1 der Wegleitung zur Steuererklärung 2015).

Wir haben unsere Liegenschaft im Jahr 2016 renoviert. Die meisten Rechnungen wurden noch im Jahr 2016 ausgestellt, ein paar Rechnungen sind aber erst im Jahr 2017 fakturiert worden. Bezahlt haben wir die meisten Rechnungen erst im Jahr 2017. In welchem Jahr können wir die Liegenschaften-Unterhaltskosten geltend machen?

Bei Liegenschaften im Privatvermögen hat der Abzug entweder im Zeitpunkt der Fälligkeit oder im Zeitpunkt der Zahlung der Schuld zu erfolgen. An der einmal getroffenen Wahl ist festzuhalten.
Bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen ist die aufgrund der Buchführungs- bzw. Aufzeichnungsvorschriften erforderliche Methode (Soll- resp. Ist-Methode) anzuwenden.