Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 (Weisung 2009)

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Themenbereich Natürliche Personen 
Titel Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 (Weisung 2009) 
Erlassdatum 12. August 2009 (1) 
Gültig ab 1. Januar 2009 
ZStB-Nummer 21.1 
Nummer alt 15/502 

Der Regierungsrat,

gestützt auf §§ 21 Abs. 2, 39 Abs. 3 und 4 sowie 40 des Steuergesetzes2,

beschliesst:

Die Steuerbehörden werden angewiesen, die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte von Liegenschaften nach Massgabe der folgenden Vorschriften festzusetzen.

A. Vermögenssteuerwerte

I. Landwirtschaftliche Liegenschaften

1 Landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich beworbene Liegenschaften werden mit Einschluss der erforderlichen Gebäude zum Ertragswert bewertet.

2 Als landwirtschaftlich beworbene Liegenschaften gelten ausser den bäuerlichen Heimwesen insbesondere Kleinheimwesen sowie Liegenschaften mit den erforderlichen Gebäuden, die Baumschulen, Blumengärtnereien, Gemüsegärtnereien oder Hühnerfarmen dienen. Auch einzelne land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden zum Ertragswert bewertet.

3 Die Schätzung des Ertragswertes landwirtschaftlicher Liegenschaften erfolgt nach den Vorschriften des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) und den dazu erlassenen Ausführungsvorschriften. Bei der Bewertung von anderen zum Ertragswert zu bewertenden Liegenschaften sind diese Normen sinngemäss anwendbar.

II. Steuerlich massgebende Werte für unüberbautes Land

1. Allgemeines

4 Bauland, das landwirtschaftlich beworben wird, ist nach den Ziffern 1 - 3 zu bewerten. Eine Bewertung zum Verkehrswert gemäss den folgenden Ziffern greift nur Platz, wenn feststeht, dass das Land unmittelbar vor der Überbauung steht, wie z.B. wenn bisher landwirtschaftlich beworbenes Bauland veräussert wird und der neue Eigentümer ein Gesuch um Baubewilligung einreicht.

5 Der Verkehrswert von Bauland richtet sich im Allgemeinen nach den örtlichen Verhältnissen (Grösse, Entwicklungsfähigkeit der Gemeinde, Verkehrsverhältnisse) und im Besonderen nach der Lage der Liegenschaft, ihrer Erschliessung und Überbauungsmöglichkeit usw.

2. Bauland-Kategorien

6 Vorbehältlich der Ziffern 16 und 17 wird unüberbautes, nicht landwirtschaftlich beworbenes Land auf Grund der Zonenordnung folgenden Bauland-Kategorien zugeordnet:

  • Bauland für Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum, d.h. Bauland für Wohnbauten, jedoch ohne solches, auf dem vorwiegend Einfamilienhäuser erstellt werden können,
  • Bauland für Einfamilienhäuser, d.h. Bauland, auf dem vorwiegend Einfamilienhäuser erstellt werden können,
  • Bauland für Geschäftshäuser, d.h. Bauland, auf dem vorwiegend zur geschäftlichen Nutzung bestimmte Bauten (Geschäftshäuser im Sinne der Ziffer 37) errichtet werden können,
  • Bauland für industrielle oder gewerbliche Bauten.

3. Festlegung der steuerlich massgebenden Landwerte

7 Die steuerlich massgebenden Landwerte werden durch Sachverständige, die von der Finanzdirektion beauftragt wurden, ermittelt und sind im Anhang zur Weisung enthalten.

8 Dabei ist unter anderem zu berücksichtigen, dass

  • eine ausreichende Zahl von Vergleichshandänderungen in den einzelnen Gemeinden fehlt, weshalb die steuerlich massgebenden Landwerte auf indirektem Weg zu ermitteln sind,
  • die festzulegenden Werte, trotz der nachstehenden Differenzierungen, auf eine Vielzahl von Fällen zur Anwendung gelangen, weshalb Zurückhaltung geboten ist.

9 Im Übrigen hängt die Ermittlung der steuerlich massgebenden Landwerte von der Bauland-Kategorie ab.

Bauland für Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum

10 Für jede Gemeinde wird eine Preisbandbreite festgelegt.

11 Innerhalb einer Gemeinde werden die Grundstücke bestimmten Lageklassen zugeordnet. Im Rahmen der Preisbandbreite wird für jede Lageklasse der steuerlich massgebende Landwert festgelegt.

12 Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen:

  • Lage der Gemeinde innerhalb des Kantons,
  • Vergleichspreise für unüberbaute und überbaute Grundstücke in der Gemeinde,
  • Lage der Grundstücke innerhalb der Gemeinde,
  • mittlere Preise für unüberbaute Grundstücke im ganzen Kanton.

Bauland für Einfamilienhäuser

13 Der Landwert beträgt 60% der gemäss Ziffern 10 - 12 ermittelten Landwerte für Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum.

Bauland für Geschäftshäuser

14 Mit einem Zentrum-Peripherie-Modell werden die Gemeinden bestimmten Gemeindetypen zugeteilt. Auf Grund von Vergleichshandänderungen an entsprechendem Bauland werden für die einzelnen Gemeindetypen in der Regel einheitliche Landwerte festgelegt.

Bauland für industrielle und gewerbliche Bauten

15 Es ist gemäss Ziffer 14 vorzugehen.

4. Kiesland

16 Kiesland, welches ausgebeutet wird oder zur unmittelbaren Ausbeutung erworben wurde, wird bis zur Wiederherstellung der landwirtschaftlichen Nutzung zum Verkehrswert besteuert. Als Verkehrswert gilt der Preis, der im betreffenden Gebiet für unausgebeutetes bzw. teilweise oder ganz ausgebeutetes Kiesland bezahlt wird.

5. Anderes unüberbautes, nicht landwirtschaftlich beworbenes Land

17 Anderes unüberbautes, auf längere Sicht nicht landwirtschaftlich beworbenes Land, wie Lagerplätze, Campingplätze usw., wird zum Verkehrswert besteuert. Soweit das Land in der Bauzone liegt, sind die Ziffern 7 ff. sinngemäss anwendbar.

6. Besondere Verhältnisse

18 Liegt im Einzelfall der tatsächliche Landwert wesentlich tiefer als der steuerlich massgebende Wert gemäss den Ziffern 7 ff., wie z.B. bei:

  • ausserordentlichen Lärm- oder anderen Immissionen, denen nicht schon bei der Zuteilung zur betreffenden Lageklasse Rechnung getragen wurde,
  • entsprechenden privat- oder öffentlichrechtlichen Baubeschränkungen,

so wird, vorbehältlich des Nachweises, eine entsprechende Reduktion vorgenommen.

III. Grenzfälle

19 Ist fraglich, ob eine Landparzelle als landwirtschaftlich beworben betrachtet werden kann, zum Beispiel bei Restgrundstücken aus dem früheren Landwirtschaftsbetrieb des Pflichtigen, bei über einen angemessenen Umschwung von Wohnhäusern, insbesondere von Einfamilienhäusern und Ferienhäusern hinausgehenden Landflächen grösseren Ausmasses, Parkanlagen, ausgeschiedenen Gartenparzellen (Pünten) und landwirtschaftlichen Charakter aufweisenden Landreserven von Industrie- und Gewerbebetrieben, so wird auf Begehren des Pflichtigen die Bewertung zum Ertragswert vorgenommen, sofern dieser nach Orientierung über die Vermögensnachbesteuerung durch unterschriftliche Protokollerklärung die Bewertung und für den Fall der Veräusserung, Überbauung oder Belastung mit Eigentumsbeschränkungen auch die Vermögensnachbesteuerung anerkennt.

IV. Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken

1. Allgemeine Grundsätze

20 Der Verkehrswert von Einfamilienhäusern sowie Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken ist nach den folgenden Formeln zu berechnen:

  

Einfamilienhäuser:

Landwert + Zeitbauwert 
Stockwerkeigentum: 

Landwertanteil + Zeitbauwertanteil

21 Als Einfamilienhäuser gelten Gebäude, deren Installationen sowie Zugang zu den Räumen eine getrennte Nutzung durch mehr als einen Haushalt ausschliessen. In bestehende Wohneinheiten eingebaute zusätzliche Kleinwohnungen (nicht grösser als 3 Zimmer) gelten nicht als selbstständige Haushalte.

22 Für die Bewertung von Stockwerkeigentum werden der Landwert und der Basiswert der Baute im Verhältnis der Wertquoten aufgeteilt (Art. 712 e ZGB).

2. Landwert

23 Bei der Bewertung von mit einem Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken überbautem Land ist auszugehen von:

  • den Bauland-Kategorien (Bauland für Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum bzw. Bauland für Einfamilienhäuser) gemäss Ziffern 10 – 13,
  • den steuerlich massgebenden Werten, wie sie für entsprechendes unüberbautes Land gelten, wobei dem Umstand der Überbauung durch einen Einschlag von 10% Rechnung zu tragen ist.

24 Die Zuordnung zu den Bauland-Kategorien gemäss Ziffern 10 - 13 erfolgt auf Grund der Art der Baute, und nicht wie bei unüberbautem Land nach Massgabe der Zonenordnung.

25 Mit Einfamilienhäusern oder Stockwerkeigentum überbautes Land, das ausserhalb der Bauzone liegt, wird ebenfalls einer bestimmten Lageklasse im Sinne von Ziffern 10 - 12 zugeordnet.

26 Übersteigt die Landfläche einen angemessenen Umschwung, ist bei der Berechnung des Vermögenssteuerwertes eine vom Basiswert abhängige Grundstückfläche zu berücksichtigen. Es gelten dabei die nachfolgenden Ansätze:

Anrechenbare Grundstückfläche zum steuerlich massgeblichen Landwert:

   
27 Für Einfamilienhäuser:  

bis Basiswert Fr. 30 000

effektive Grundstücksfläche,
höchstens jedoch 400 m², 
 

Basiswert zwischen Fr. 30 000
und Fr. 120 000

effektive Grundstücksfläche,
höchstens jedoch 400 m²
+ (Basiswert – 30 000)/225, 
 

Basiswert über Fr. 120 000

effektive Grundstücksfläche,
höchstens jedoch 800 m² zuzüglich,
100 m² pro volle Fr. 30 000 Basiswert
(oder Bewertung entsprechend den

konkreten Verhältnissen). 

 

   
28 Für Stockwerkeigentum:  

bis Basiswert Fr. 10 000

effektive Grundstücksfläche,
höchstens jedoch 100 m², 
 

Basiswert zwischen Fr. 10 000
und Fr. 40 000

effektive Grundstücksfläche,
höchstens jedoch 100 m²
+ (Basiswert – 10 000)/300, 
 

Basiswert über Fr. 40 000

effektive Grundstücksfläche,
höchstens jedoch 200 m² zuzüglich
30 m² pro volle Fr. 10 000 Basiswert
(oder Bewertung entsprechend den
konkreten Verhältnissen). 
 

29 Landflächen, welche die gemäss Ziffern 26 - 28 anrechenbare Grundstücksfläche übersteigen, werden zu Fr. 1 je m² bewertet.

3. Zeitbauwert

30 Der Zeitbauwert entspricht dem Neubauwert abzüglich der dem Alter des Gebäudes entsprechenden Altersentwertung.

31 Der Neubauwert ist auf 1 000% des von der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich festgelegten Basiswertes festzusetzen.

32 Die Altersentwertung wird bei der allgemeinen Neubewertung in der Regel berechnet vom Erstellungsjahr bis zum Kalenderjahr 2009. Sie beträgt pro Jahr 1% des Neubauwertes, jedoch höchstens 30%.

33 Als Erstellungsjahr des Gebäudes ist in der Regel das Erstellungsjahr gemäss Gebäudeversicherungsschätzung massgebend. Bei späterer umfassender Totalrenovation ist für die Berechnung der Altersentwertung der Zeitpunkt dieser Investitionen als Erstellungsjahr massgebend.

34 Befinden sich in einem Gebäude gemeinschaftlich genutzte, mehreren Gebäuden dienende Anlagen und Einrichtungen, wie Heizungen, Schutzräume, Autoeinstellplätze usw., so ist der Wert dieser gemeinsamen Anlagen und Einrichtungen auf die beteiligten Bauten aufzuteilen.

4. Besondere Verhältnisse

35 Auf Verlangen des Steuerpflichtigen können bei der Berechnung des Verkehrswertes von Einfamilienhäusern sowie Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken, vorbehältlich des entsprechenden Nachweises, folgende Korrekturen vorgenommen werden:

  • beim Landwert, soweit sich dieser bei einer Veräusserung nicht in einem entsprechenden Erlös niederschlagen würde und diesem Umstand nicht schon durch Anwendung der Ziffern 18, 19, 26 -29 Rechnung getragen wurde,
  • beim Zeitbauwert, wenn dieser wesentlich durch Elemente erhöht wird, die sich bei einer Veräusserung nicht in einem entsprechenden Erlös niederschlagen würden.

V. Mehrfamilien- und Geschäftshäuser

1. Allgemeine Grundsätze

36 Mehrfamilien- und Geschäftshäuser sowie Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken sind zum Ertragswert zu bewerten.

37 Als Geschäftshäuser gelten Liegenschaften, deren Ertrag überwiegend durch die geschäftliche Nutzung bestimmt wird (Bank-, Büro- und Ladengebäude mit kleinem Wohnanteil usw.).

2. Ertragswert

Ertragswert von Mehrfamilienhäusern

38 Zur Ermittlung des Ertragswertes von Mehrfamilienhäusern ist der Ertrag der Liegenschaft zu kapitalisieren.

39 Der Ertrag bestimmt sich nach der Gesamtheit der von den Mietern geleisteten Entschädigungen. Ein allfälliger Mietwert der vom Eigentümer und von zu seinem Haushalt gehörenden Personen selbst genutzten Räume ist, ohne Berücksichtigung eines eventuellen Einschlags gemäss Ziffer 67, zum Mietertrag hinzuzuzählen. Wurden Mieter vertraglich zur Übernahme von üblicherweise vom Eigentümer zu tragenden Unterhaltskosten und Abgaben verpflichtet, so ist der Wert dieser Leistungen zum vereinbarten Mietzins hinzuzuzählen. Ausser Betracht fallen Vergütungen der Mieter für Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Empfangsgebühren für Radio und Fernsehen, Gebühren für die Kehrichtentsorgung sowie Gebühren für Wasser, Abwasser und für die Abwasserreinigung.

40 Bei nicht-, nur teilweise vermieteten Objekten oder bei offenkundig zu Vorzugsbedingungen vermieteten Objekten ist der erzielbare Ertrag in die Berechnung einzubeziehen.

41 Der Kapitalisierungssatz wurde durch Sachverständige, die von der Finanzdirektion beauftragt wurden, ermittelt. Er setzt sich aus dem Basiszinssatz und einem Zuschlag zusammen:

  • Der Basiszinssatz berücksichtigt die aktuelle Zinssituation und die Zinserwartungen der Zukunft. Er beträgt 4,75%.
  • Der Zuschlag zur Deckung der Verwaltungs- und Betriebskosten und zur Bildung angemessener Rücklagen für den Unterhalt der Bauten beträgt 2,3%.

42 Der Kapitalisierungssatz beträgt somit für alle Mehrfamilienhäuser 7,05%.

Ertragswert von Geschäftshäusern

43 Zur Ermittlung des Ertragswertes ist der Ertrag der Liegenschaft zu kapitalisieren. Es gilt der Kapitalisierungssatz für Mehrfamilienhäuser (Ziffern 41 und 42).

44 Ziffern 39 und 40 gelten sinngemäss.

VI. Industrielle oder gewerbliche Liegenschaften

1. Allgemeine Grundsätze

45 Als industriell oder gewerblich gelten unter Einschluss von Lagerhäusern diejenigen Liegenschaften, welche ausschliesslich einem Fabrikations- oder Gewerbebetrieb dienen und deren Wert durch diese Benutzungsart bestimmt wird.

46 Der Verkehrswert von industriellen oder gewerblichen Bauten ist nach folgender Formel zu berechnen:

    Landwert + Zeitbauwert

47 Gehört Industriegelände (Lagerplätze, Werkplätze, Werkhöfe) zu industriellen Anlagen, so ist es zusammen mit diesen zu bewerten.

48 Als Landreserve dienendes, unüberbautes Industriegelände ist nach den für landwirtschaftliches Land geltenden Grundsätzen zu bewerten, wenn es land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird.

2. Landwert

49 Bei der Bewertung von mit industriellen oder gewerblichen Bauten überbautem Land ist auszugehen von:

  • der Bauland-Kategorie (Bauland für industrielle oder gewerbliche Bauten) gemäss Ziffer 15,
  • den steuerlich massgebenden Werten, wie sie für entsprechendes unüberbautes Land gelten, wobei dem Umstand der Überbauung durch einen Einschlag von 10% Rechnung zu tragen ist.

50 Die Zuordnung zur Bauland-Kategorie gemäss Ziffer 15 erfolgt auf Grund der Art der Baute, und nicht wie bei unüberbautem Land nach Massgabe der Zonenordnung.

3. Zeitbauwert

51 Der Zeitbauwert entspricht dem Neubauwert abzüglich der dem Alter des Gebäudes entsprechenden Altersentwertung.

52 Der Neubauwert ist auf 1 000% des von der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich festgelegten Basiswertes festzusetzen.

53 Die Altersentwertung wird bei der allgemeinen Neubewertung in der Regel berechnet vom Erstellungsjahr bis zum Kalenderjahr 2009. Sie beträgt bei: 

  

normaler Abnützung:

2% pro Jahr bis zum Restwert von 30%, 

besonders starker Abnützung:

3% pro Jahr bis zum Restwert von 0%. 

54 Der Ansatz für besonders starke Abnützung ist in erster Linie Betrieben der chemischen Industrie und der Schwerindustrie zu gewähren.

55 Als Erstellungsjahr des Gebäudes ist in der Regel das Erstellungsjahr gemäss Gebäudeversicherungsschätzung massgebend. Bei späterer umfassender Totalrenovation ist für die Berechnung der Altersentwertung der Zeitpunkt dieser Investitionen als Erstellungsjahr massgebend.

4. Neu hinzugekommene Gebäudeteile

56 Als Grundlage für die Berechnung des massgebenden Bauwertes von neu hinzugekommenen Gebäudeteilen (Anbauten, Aufbauten usw.) dient die Erhöhung des von der Gebäudeversicherung geschätzten Basiswertes. Dem geringeren Alter solcher Gebäudeteile wird durch Anwendung der entsprechenden prozentualen Altersentwertung Rechnung getragen.

5. Bürohäuser und Personalwohnungen

57 Bürohäuser und Personalwohnhäuser, welche im Fabrikareal liegen, werden zusammen mit den Fabrikgebäuden nach den für diese geltenden Regeln bewertet. Bilden sie räumlich mit dem Fabrikareal keine Einheit, so findet eine getrennte Bewertung nach den für Geschäftshäuser geltenden Grundsätzen statt (Ziffern 36 ff.).

6. Besondere Verhältnisse

58 Ziffer 35 gilt sinngemäss.

B. Eigenmietwerte

I. Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum

59 Die Eigenmietwerte von durch den Pflichtigen und von zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzten Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum betragen:

  

Für Einfamilienhäuser:

3,50% des Land- und Zeitbauwertes, 

für Stockwerkeigentum:

4,25% des Land- und Zeitbauwertanteils 

60 Übersteigt der Basiswert bzw. Basiswertanteil

  • bei Einfamilienhäusern Fr. 120 000,
  • bei Stockwerkeigentum Fr. 40 000,

so ist bei der Ermittlung des Eigenmietwertes der diese Beträge übersteigende Teil bei der Berechnung nur mit 1% zu berücksichtigen. Bei dieser Berechnung des Eigenmietwertes kann der Zeitbauwert nicht gleichzeitig noch nach Ziffer 35 korrigiert werden.

61 Auf Verlangen des Steuerpflichtigen werden bei der Berechnung des Eigenmietwertes, vorbehältlich des entsprechenden Nachweises, auch folgende Korrekturen vorgenommen:

  • beim Landwert, soweit sich dieser auch bei einer Vermietung nicht in einem entsprechenden Mietzins niederschlagen würde und diesem Umstand nicht schon durch Anwendung der Ziffern, 18, 19, 26 - 29 oder 35 Rechnung getragen wurde;
  • beim Zeitbauwert, wenn dieser wesentlich durch Elemente erhöht wird, die sich auch bei einer Vermietung nicht in einem entsprechenden Mietzins niederschlagen würden, und diesem Umstand nicht schon durch Anwendung der Ziffer 35 oder 60 Rechnung getragen wurde.

62 Darüber hinaus kann auf dem Eigenmietwert ein angemessener Einschlag gewährt werden, wenn der Eigentümer eines Einfamilienhauses oder Stockwerkeigentums wegen Verminderung des Wohnbedürfnisses seiner Familie (wie Wegzug der Kinder) nur noch einen Teil seines Wohneigentums nutzt oder wenn ein Härtefall vorliegt.

II. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ohne Stockwerkeigentum

63 Die Mietwerte von durch den Pflichtigen und zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzten Wohnungen sind durch Vergleich mit für gleiche oder ähnliche Objekte bezahlten Mieten zu ermitteln.

64 Zum Vergleich sind in erster Linie die von Dritten für Wohnungen im gleichen Haus im Bemessungsjahr bezahlten Mieten heranzuziehen.

65 Unterschieden bezüglich Wohnungsgrösse und Lage innerhalb des Gebäudes sowie im Ausbau- und Komfortstand ist bei der Schätzung angemessen Rechnung zu tragen. Besondere Einrichtungen und Anlagen und Stockwerkunterschiede sind nach den örtlichen Verhältnissen zu bewerten.

66 Von den so ermittelten Ausgangswerten wird ein Einschlag von 30% abgezogen. Dieser Einschlag wird zwecks durchschnittlich gleichmässiger Bemessung der Eigenmietwerte selbst genutzter Liegenschaften und Wohnungen gewährt; gleichzeitig wird damit Unterschieden zu den Vergleichsobjekten Rechnung getragen.

67 Ziffer 62 ist sinngemäss auch bei der Festsetzung der Mietwerte von Wohnungen anwendbar.

III. Wohnungen in Geschäftshäusern

68 Für die Mietwerte von durch den Pflichtigen und zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzten Wohnungen in Geschäftshäusern gelten die Ziffern 63 ff. sinngemäss.

IV. Geschäftsräume

69 Der bei eigener Nutzung von Geschäftsräumen im eigenen Einfamilienhaus, Stockwerkeigentum oder Mehrfamilienhaus im Berechnungsjahr anzurechnende Mietwert soll dem Mietzins entsprechen, den der Pflichtige bei Vermietung von einem Dritten erhalten würde.

70 Die zur Berechnung des Verkehrswertes heranzuziehenden Bruttomietwerte sind durch Vergleich mit den Mieterträgen gleichartiger Räume zu ermitteln. Dabei sind die bestehenden Erfahrungszahlen zu berücksichtigen.

71 Üblich sind folgende Ansätze:

  
Branchedurchschnittlicher Mietwert in Prozenten des Umsatzes
Bäckereien4-5
Metzgereien
Lebensmittel-Detailhandel2-3 
Drogerien, Apotheken3-4 
Gastgewerbe mit Alkoholausschank 8-10 
Gastgewerbe ohne Alkoholausschank 9-12 

72 Für Räume, welche übungsgemäss nach einem Einheitssatz pro Quadratmeter Nutzfläche (ohne Treppenhäuser und WC) vermietet werden, bestimmen sich die Mietwerte entsprechend.

V. Andere Liegenschaften und Räume

73 Der bei eigener Nutzung von anderen Liegenschaften und Räumen wie ehemaligen, nicht mehr landwirtschaftlich genutzten Scheunen, freistehenden Garagen, Sport- und Reithallen und dergleichen anzurechnende Mietwert soll dem Mietzins entsprechen, den der Pflichtige bei Vermietung von einem Dritten erhalten würde.

74 Die Mietwerte solcher Liegenschaften und Räume sind unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls zu schätzen.

C. Liegenschaften im Baurecht

I. Baurechtsnehmer

1. Vermögenssteuerwert

75 Ist das Baurechtsgrundstück mit einem Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken bzw. mit einer industriellen oder gewerblichen Baute überbaut, so bildet der gemäss Ziffern 30 ff. bzw. Ziffern 51 ff. ermittelte Zeitbauwert den Vermögenssteuerwert.

76 Ist das Baurechtsgrundstück mit einem Mehrfamilien- oder Geschäftshaus überbaut, so bildet die Differenz zwischen kapitalisiertem Ertragswert (Ziffern 38 ff. und 43 f.) und kapitalisierten Baurechtszinsen den Vermögenssteuerwert. Der Baurechtszins ist in Anwendung des Basiszinssatzes gemäss Ziffer 41 zu kapitalisieren.

2. Eigenmietwert

77 Die Eigenmietwerte von Gebäuden, die vom Baurechtsnehmer und zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzt werden, werden gemäss Ziffern 59 ff. ermittelt.

II. Baurechtsgeber

78 Für den Baurechtsgeber bilden die kapitalisierten Baurechtszinsen den Vermögenssteuerwert. Der Baurechtszins ist in Anwendung des Basiszinssatzes gemäss Ziffer 41 zu kapitalisieren.

D. Individuelle Schätzung des Verkehrswerts und des Eigenmietwerts von Liegenschaften

I. Vermögenssteuerwert

79 Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Vermögenssteuerwert, der über 100% des Verkehrswertes oder unter 70% desselben liegt, so ist eine individuelle Schätzung des Vermögenssteuerwertes vorzunehmen.

80 Bei der individuellen Schätzung des Verkehrswerts ist in einem ersten Schritt auf folgende Grundlagen abzustellen:

  • auf den zeitnahen Kaufpreis der Liegenschaft,
  • auf den zeitnahen Anlagewert der Liegenschaft,
  • auf ein nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes Privatgutachten.

81 Ist auf Grund vorstehender Grundlagen keine gesicherte Individualschätzung möglich, so kann das kantonale Steueramt in einem zweiten Schritt für die individuelle Ermittlung des Verkehrswertes die hedonische Methode anwenden. Für die Ermittlung des Verkehrswertes mittels hedonischer Methode haben die Steuerpflichtigen mitzuwirken, indem sie insbesondere den zugestellten Fragebogen vollständig und wahrheitsgetreu ausfüllen und zusammen mit den verlangten Unterlagen fristgerecht einreichen. Werden der vollständig ausgefüllte Fragebogen oder die verlangten Unterlagen trotz Mahnung nicht eingereicht, so ist der Vermögenssteuerwert nach pflichtgemässem Ermessen zu schätzen (§§ 139 Abs. 2 und 140 Abs. 2 StG2).

Führt auch die hedonische Methode zu einem unsicheren Ergebnis, das nicht auf die Verletzung der Mitwirkungspflichten durch den Steuerpflichtigen zurückzuführen ist, so kann das kantonale Steueramt zur Ermittlung des Verkehrswerts in einem dritten Schritt ein amtliches Gutachten anordnen.

82 Wird der Verkehrswert auf Grund einer individuellen Schätzung ermittelt, ist der Vermögenssteuerwert

  • auf 70% des ermittelten Verkehrswertes festzusetzen, wenn der Formelwert weniger als 70% des Verkehrswertes beträgt,
  • auf 90% des ermittelten Verkehrswertes festzusetzen, wenn der Formelwert mehr als 100% des Verkehrswertes beträgt.
     

II. Eigenmietwert

83 Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Eigenmietwert, der über 70% der Marktmiete oder unter 60% derselben liegt, so ist eine individuelle Schätzung des Eigenmietwertes vorzunehmen.

84 Bei der individuellen Schätzung des Eigenmietwertes ist in einem ersten Schritt auf folgende Grundlagen abzustellen:

  • auf für vergleichbare Objekte an ähnlicher Lage bezahlte Mietpreise,
  • auf ein nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes Privatgutachten über die erzielbare Marktmiete.

85 Ist auf Grund vorstehender Grundlagen keine gesicherte Individualschätzung möglich, so kann das kantonale Steueramt in einem zweiten Schritt für die individuelle Ermittlung des Marktmietwertes die hedonische Methode anwenden. Für die Ermittlung des Marktmietwertes mittels hedonischer Methode haben die Steuerpflichtigen mitzuwirken, indem sie insbesondere den zugestellten Fragebogen vollständig und wahrheitsgetreu ausfüllen und zusammen mit den verlangten Unterlagen fristgerecht einreichen. Werden der vollständig ausgefüllte Fragebogen oder die verlangten Unterlagen trotz Mahnung nicht eingereicht, so ist der Eigenmietwert nach pflichtgemässem Ermessen zu schätzen (§§ 139 Abs. 2 und 140 Abs. 2 StG2).

Führt auch die hedonische Methode zu einem unsicheren Ergebnis, das nicht auf die Verletzung der Mitwirkungspflichten durch den Steuerpflichtigen zurückzuführen ist, so kann das kantonale Steueramt zur Ermittlung des Marktmietwertes in einem dritten Schritt ein amtliches Gutachten anordnen.

86 Wird der Eigenmietwert auf Grund einer individuellen Schätzung ermittelt, ist er

  • auf 60% des Marktmietwertes festzulegen, wenn der Formelwert weniger als 60% des Marktmietwertes beträgt,
  • auf 70% des Marktmietwertes festzusetzen, wenn der Formelwert mehr als 70% des Marktmietwertes beträgt.

E. Neufestsetzung von Vermögenssteuerwerten und Eigenmietwerten

I. Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum (zu Wohnzwecken) sowie industrielle oder gewerbliche Liegenschaften

1. Allgemeine Neubewertung

87 Die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte sind für die Steuerperiode 2009 allgemein nach dieser Weisung neu festzulegen.

88 Unter Vorbehalt der Ziffern 89 - 91 bleiben die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte bis zu einer späteren allgemeinen Neubewertung in den nachfolgenden Steuerperioden unverändert.

2. Ausserordentliche Neubewertung einzelner Liegenschaften

89 Eine ausserordentliche Neufestsetzung der Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte von Liegenschaften erfolgt in der laufenden Steuerperiode:

  • für neu erstellte Liegenschaften,
  • nach umfassender Totalrenovation von Gebäuden (siehe Ziffer 33),
  • nach Abbruch von Gebäuden,
  • nach Handänderungen.

90 Massgebend für ausserordentliche Neubewertungen sind die Landwerte gemäss Ziffern 23 und 24 sowie 49 und 50, der neue Basiswert, das Alter des Gebäudes im Zeitpunkt der ausserordentlichen Neubewertung sowie der Jahresertrag der Liegenschaft, ermittelt im Zeitpunkt der ausserordentlichen Neubewertung. Im Übrigen gilt diese Weisung sinngemäss.

91 Bei in Bau begriffenen, zum Verkehrswert zu bewertenden Bauten ist der Vermögenssteuerwert der Liegenschaft zu ermitteln, indem dem Landwert 60% der investierten Baukosten zugeschlagen werden.

II. Mehrfamilien- und Geschäftshäuser

92 Die Vermögenssteuerwerte von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern sowie die Mietwerte von durch den Pflichtigen und zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzten Wohnungen in Mehrfamilien- und Geschäftshäusern sind ab Steuerperiode 2009 in jeder Steuerperiode nach den Bestimmungen dieser Weisung neu festzulegen.

93 Ziffer 91 gilt sinngemäss.

F. Inkrafttreten

94 Diese Weisung gilt ab Steuerperiode 2009 (1. Januar 2010).

 

1 OS 64, 496; Begründung siehe ABl 2009, 1687.
2 LS 631.1. 

Anhang

vgl. unten stehendes PDF  

 

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